luật sư riêng

Các vấn đề liên quan đến mua bán nhà chung cư

Thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động, một trong những đối tượng của hoạt động này hướng tới chính là những căn hộ chung cư. Do nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao đã tạo điều kiện cho thị trường mua bán căn hộ chung cư phát triển mạnh mẽ hơn bao giờ hết.



Văn phòng Luật sư Nam Hà Nội tự hào là 1 trong 10 hãng luật tiêu biểu, là 1 trong những hàng luật duy nhất của Việt Nam đạt giải thưởng Sao Vàng Đất Việt,…Trong quá trình tư vấn pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, HSLAWS nhận thấy các vấn đề nổi lên trong quá trình mua bán căn hộ chung cư như sau:

A. Hợp đồng thường có lợi cho chủ đầu tư?
Khi giao kết hợp đồng mua bán (HĐMB) căn hộ chung cư các chủ thể đều phải tuân thủ nguyên tắc tự nguỵện,… giống như các giao dịch dân sự khác. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều HĐMB nhà chung cư được xây dựng dựa trên ý chí đơn phương của chủ đầu tư thông qua việc soạn thảo một hợp đồng mẫu, từ đó dẫn đến tình trạng người mua nhà không được tạo điều kiện để đóng góp ý kiến liên quan đến hợp đồng, thậm chí đối với một số người mua không có kiến thức pháp lý thì bản hợp đồng mẫu đó sẽ được thực hiện ký kết và gây bất lợi cho chính bản thân họ.

Để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, các cơ quan quản lý nhà nước đã có sự điều chỉnh chặt chẽ hơn về vấn đề HĐMB căn hộ chung cư với những yêu cầu bắt buộc bên bán phải tuân thủ. Cụ thể, theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Thông tư 16/2010/TT-BXD; Quyết định 08/2010/QĐ-BXD… thì chủ đầu tư khi soạn thảo HĐMB phải tuân thủ theo các hướng dẫn tại Thông tư 16/2010/TT-BXD (được sửa đổi, bổ sung bằng Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/2/2014).

B. Cần có sự thống nhất cách tính diện tích căn hộ trước khi ký kết hợp đồng
 
Theo quy định của nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật nhà ở và thông tư số 16/2010/TT-BXD, cách tính diện tích căn hộ để xác định giá bán có thể thực hiện theo hai phương pháp: “thông thủy” hoặc “tim tường”. Về mặt bản chất, diện tích thực tế của căn hộ không thay đổi, tuy nhiên diện tích trên giấy tờ lại có sự khác biệt. Mặc dù các chủ đầu tư cũng đã có sự điều chỉnh về giá cả phù hợp sao cho giá trị của căn hộ không thay đổi, nhưng vẫn không tránh khỏi những sự hiểu sai về vấn đề này dẫn tới những mâu thuẫn không đáng có giữa chủ đầu tư và khách hàng.

    Hiện tại, sau những tranh cãi về cách tính diện tích căn hộ theo Thông tư số 16/2010, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 8/4/2014), đưa ra cách tính thống nhất về diện tích căn hộ theo phương pháp để xác định giá bán. Theo đó, Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước “thông thủy” và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Vì vậy, khi ký HĐMB và nhận bàn giao căn hộ, người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong HĐMB căn hộ đã ký. Biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng sẽ được coi là một bộ phận không thể tách rời của HĐMB căn hộ.

C. Chưa có sự minh bạch về thông tin giữa người mua nhà và Chủ đầu tư
 
Thực tế cho thấy, nhiều chủ đầu tư thường che giấu các thông tin về: Thời hạn đầu tư, thời hạn giao và thuê đất xây dựng dự án nhà ở thương mại (lâu dài, có thời hạn), các quy định pháp lý liên quan khác như: phê duyệt của cấp có thẩm quyền về mặt bằng, thiết kế, thi công và giám sát… Đây là những thông tin cơ bản và thường được sử dụng để làm căn cứ ký kết hợp đồng mua bán nhà. Tuy nhiên, bản thân người mua nhà cũng hay bỏ qua các quy định này khi xem xét HĐMB.

Điều này dẫn đến tình trạng, nhiều dự án căn hộ thương mại có giá bán tưởng là rẻ, nhưng tính ra lại không hề rẻ vì chủ đầu tư đi thuê đất của Nhà nước để xây nhà ở kinh doanh có thời hạn (20, 30 năm). Như vậy, hết thời hạn thuê, Nhà nước có quyền thu hồi lại đất, khi đó, chủ đầu tư đã xong phần nghĩa vụ và trách nhiệm của họ, để lại cho người mua nhà những vấn đề pháp lý tiếp theo. Các dự án như Pacific Palace Hà Nội (thời hạn thuê đất là 30 năm), Làng Việt kiều châu Âu,... là những ví dụ điển hình của câu chuyện về thời hạn thuê đất của Nhà nước để kinh doanh nhà ở thương mại để bán/cho thuê. Đây chỉ là một ví dụ rất nhỏ về hậu quả của việc không nắm rõ thông tin của Dự án, do vậy trước khi tiến hành ký kết hợp đồng, người mua nhà cần nên thận trong việc nghiên cứu, tìm hiểu thông tin về Dự án. 

D. Sự thiếu hợp tác của người mua nhà trong quá trình thực hiện hợp đồng

Trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà chung cư, người mua nhà có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bàn giao tiền đúng theo thỏa thuận giữa hai bên để thực hiện xây dựng Dự án. Tuy nhiên, thực tế cho thấy phần lớn người mua nhà đều chậm thực hiện tiến độ bàn giao tiền cho Chủ đầu tư. Nguyên nhân xuất phát từ tâm lý của người mua, họ chỉ muốn bàn giao hết tiền khi căn hộ được hoàn thành. Chính vì lẽ đó, trong trường hợp Chủ đầu tư vì một số lý do khách quan nào đó bị chậm tiến độ so với kế hoạch dự kiến đã đề ra thì người mua nhà lập tức có những “phản ứng” nhằm đòi lại những phần tiền mình đã chuyển.

Chính vì sự thiếu hợp tác đó đã khiến cho mâu thuẫn giữa Chủ đầu tư và người mua nhà ngày càng trở lên gay gắt. Chủ đầu tư không còn đủ nguồn vốn, họ muốn người mua bàn giao nốt tiền để tiếp tục triển khai Dự án nhưng người mua lại nghĩ mình sẽ bị thiệt hại nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán này, vì vậy họ sẽ chỉ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình khi chủ đầu tư cung cấp được những kết quả công việc thực tế khiến họ tin tưởng. Thậm chí nhiều người mua nhà đã thực hiện khiếu nại, khiếu kiện tập trung về việc Chủ đầu tư chậm trễ tiến độ, từ đó gây áp lực cho Chủ đầu tư trong việc giải quyết các yêu cầu đó. Những việc làm như trên sẽ không mang lại kết quả có lợi cho cả người mua và Chủ đầu tư.

Vì vậy khi gặp các trường hợp nêu trên, hai bên cần bình tĩnh và hợp tác tìm kiếm phương án xử lý tốt nhất nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên.

E. Tranh chấp về nội dung Hợp đồng
 
Thực tế các vụ tranh chấp liên quan đến HĐMB nhà ở (nhất là HĐMB căn hộ chung cư thương mại) vẫn đang diễn ra phức tạp. Một trong những nguyên nhân chủ yếu chính là việc các chủ đầu tư khi tiến hành giao kết, đã khéo léo lồng những quy định, điều kiện có lợi cho mình về tiến độ thanh toán và phạt hợp đồng; quy định về thời hạn bàn giao; nghĩa vụ của chủ đầu tư khi bàn giao nhà….

Do vậy, nếu người mua nhà không tìm hiểu, không được tư vấn kỹ càng từ người có chuyên môn thì dễ chịu thiệt thòi khi có tranh chấp xảy ra. Để giải quyết vấn đề này, hai bên cần tiến hành thỏa thuận với nhau về những nội dung của Hợp đồng trước khi ký kết, trường hợp cần thiết có thể thuê Luật sư để nhận được những nhận định pháp lý đúng đắn liên quan trực tiếp đến Hợp đồng mua bán.

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 2 - 3 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2005 thì:
“2. Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó.
 3. Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.


Như vậy, đối chiếu với quy định trên, nếu chủ đầu tư xây dựng hợp đồng có những điều khoản có lợi cho họ, thì phần giải thích có lợi sẽ thuộc về người mua nhà và các điều khoản loại trừ cho chủ đầu tư sẽ vô hiệu. Tuy nhiên, thực tế, không phải người mua nhà nào cũng biết quy định này, cũng như một số cơ quan nhà nước (Tòa án), trong quá trình vận dụng các quy định pháp luật vào giải quyết các tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà thường “vận dụng” theo hướng “Hợp đồng ký kết thế nào, xử theo thế đó”.

F. Thủ tục thanh lý hợp đồng mua bán nhà chung cư
Thanh lý hợp đồng là bước cuối cùng cần thực hiện để kết thúc hợp đồng mua bàn giữa người mua nhà và Chủ đầu tư. Việc thanh lý hợp đồng chỉ được thực hiện trên cơ sở các bên hoàn thành các nghĩa vụ của mình được quy định trong hợp đồng. Đối với Chủ đầu tư đó là nghĩa vụ bàn giao nhà, các hạng mục công trình phụ, và hỗ trợ người mua hoàn thiện các thủ tục pháp lý. Còn đối với người mua nhà đó là nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận tại hợp đồng mua bán. Việc thanh lý hợp đồng cần được lập thành văn bản có xác nhận của hai bên, kèm theo đó là các biên bản nghiệm thu, biên bản bàn giao nhà và các giấy tờ khác liên quan


Nhằm giúp Chủ đầu tư cũng như người mua nhà giải quyết các vấn đề liên quan đến mua bán nhà chung cư nói trên. Văn phòng Luật sư Nam Hà Nội cung cấp dịch vụ tư vấn giải quyết hợp đồng mua bán nhà chung cư bao gồm:
- Tư vấn, soạn thảo nhận định tính chất pháp lý của hợp đồng mua bán giữa các chủ thể
- Phân tích ưu, nhược điểm của hợp đồng liên quan đến từng đối tượng chủ thể
- Tư vấn, soạn thảo văn bản tháo gỡ, giải quyết các tranh chấp về nội dung hợp đồng
- Tư vấn thương lượng, hòa giải tranh chấp liên quan đến Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
- Đại diện theo ủy quyền của một bên tham gia giải quyết tranh chấp tại tòa án
- Tư vấn, hỗ trợ hoàn thiện các thủ tục liên quan đến thanh lý hợp đồng.
 
Cơ sở pháp lý:
Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 
Thông tư số 16/2010/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định 71/2010/NĐ-CP
Thông tư 03/2014/TT-BXD về việc sửa đổi, bổ sung khoản 1 và khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD 



 
Tòa nhà HSLAWS, Số 183 Trường Chinh, Khương Mai, Thanh Xuân, Hà Nội.
     Điện thoại VP: 024 3724 6666 ; Di động : 090 574 6666   
Các từ có liên quan đến bài viết: Các vấn đề liên quan đến mua bán nhà chung cư

Phản hồi khách hàng

 

Ý kiến của bạn

Họ tên:  
Email:
Nội dung:  
Mã bảo vệ:   EANISM
 

Tin đã đăng