luật sư riêng

Cách tính diện tích căn hộ và giải quyết tranh chấp liên quan đến diện tích căn hộ

Cách tính diện tích căn hộ và giải quyết tranh chấp liên quan đến diện tích căn hộ Vấn đề xác định diện tích căn hộ đang là vấn đề nóng trong thời gian gần đây, việc không thống nhất về cách tính diện tích căn hộ đã gây ra những mâu thuẫn giữa người mua và Chủ đầu tư trong quá trình thực hiện Hợp đồng mua bán

 

 
Các cách tính diện tích căn hộ


Theo quy định của nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật nhà ở và thông tư số 16/2010/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định 71/2010/NĐ-CP , để thực hiện tính diện tích căn hộ có thể áp dụng theo hai phương pháp:

- Một là, tính diện tích căn hộ theo thông thủy trên cơ sở tính diện tích tổng thể căn hộ và trừ đi diện tích bề dày tường, vách, cột, hộp kỹ thuật,… Với cách tính này, diện tích căn hộ sẽ bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lôgia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

  - Hai là, tính diện tích căn hộ theo tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ. Trong đó tường chung là tường ngăn chia giữa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ. Với cách tính này diện tích căn hộ sẽ bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia căn hộ và các diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong. Nói cách khác, với cách tính tim tường, phần diện tích chung nằm trong căn hộ cũng sẽ được tính vào diện tích căn hộ.

Như vậy, với hai cách tính trên, vô hình chung diện tích căn hộ được tính theo phương pháp “tim tường” sẽ lớn hơn diện tích căn hộ được tính theo phương pháp “thông thủy”. Tuy nhiên, dù tính toán diện tích căn hộ theo bất kỳ phương pháp nào cũng không gây lợi hoặc thiệt hại cho người mua nhà. Bởi về nguyên tắc, toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư cả phần sở hữu riêng của căn hộ và các phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ. Do đó, với cách tính diện tích “tim tường” phần diện tích căn hộ sẽ lớn hơn nhưng giá thành diện tích sẽ nhỏ hơn cách tính điện tích “thông thủy” mặc dù giá trị căn hộ sẽ không thay đổi.

  Dựa trên tâm lý người mua, họ luôn xem trọng vấn đề sở hữu riêng và đánh giá giá trị thực sự căn hộ của họ trên phần diện tích sở hữu riêng. Nắm được tâm lý này, đa số các chủ đầu tư đều sử dụng phương pháp tim tường để tính diện tích căn hộ với mục đích làm cho căn hộ dường như “rẻ hơn” và “diện tích tốt hơn” để dễ bán. Do đó, dù người mua nhà không thực sự có lợi hơn về tổng chi phí mua một căn hộ trong mọi cách tính, nhưng cách tính diện tích sàn xây dựng theo phương pháp tim tường rõ ràng đã làm người mua bị nhầm lẫn khi phải mua một sản phẩm không đúng với nhận thức, đánh giá ban đầu của họ.

Tranh chấp liên quan đến diện tích căn hộ

Trong 4 năm áp dụng trên thực tiễn, Thông tư số 16/2010/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định 71/2010/NĐ-CP đã trở thành tâm điểm tranh cãi gay gắt không chỉ trong các quan chức thuộc Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp mà còn ảnh hưởng không nhỏ đến mối quan hệ và tâm lý của khách hàng với các doanh nghiệp bất động sản. Nguyên nhân xuất phát từ lỗi của cả hai bên chủ thể khi thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, cụ thể như sau:

- Đối với Chủ đầu tư, nhằm mục đích nâng cao khả năng bán căn hộ của mình, họ vận dụng phương pháp tính diện tích tim tường khiến diện tích của căn hộ trở lên rộng hơn, và trên cơ sở đó giá đất sẽ rẻ hơn, thu hút nhiều sự quan tâm hơn. Tuy nhiên, việc Chủ đầu tư luôn “lập lờ” giữa diện tích sàn xây dựng và diện tích sở hữu riêng đã khiến nhiều người mua nhà hiểu nhầm về cách tính diện tích nhà

- Đối với người mua nhà, xuất phát từ sự thiếu hiểu biết, họ luôn nghĩ mình đã bị thiệt hại, bị lừa trong việc thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ, diện tích sở hữu riêng của họ bị thu hẹp so với thực tế. Từ đó, dẫn đến những hành động vượt quá khả năng xử lý của Chủ đầu tư, tạo ra sự căng thẳng khiến việc giải quyết tranh chấp trở lên khó khăn.

- Một vấn đề phát sinh nữa là các cơ quan tài nguyên môi trường không công nhận phần diện tích cột, tường trong giấy chủ quyền gây ra bức xúc cho người mua nhà. Từ đó dẫn tới tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư.

Như vậy, việc duy trì song song hai cách tính diện tích căn hộ chung cư như trên đã dần bộc lộ những điểm không hợp lý. Đa số các giao dịch diễn ra đều không có sự thỏa thuận rõ ràng về cách tính diện tích căn hộ khiến số lượng tranh chấp ngày càng tăng và trở thành vấn đề đáng quan ngại của xã hội.

Quy định hiện hành về cách tính diện tích căn hộ
 
Trên cơ sở những bất cập trong suốt thời gian áp dụng, ngày 20/2/2014 Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD về việc sửa đổi, bổ sung khoản 1 và khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD được Bộ Xây dựng ban hành ngày 01 tháng 9 năm 2010.

Theo đó, cách tính diện tích căn hộ được thống nhất theo kích thước thông thủy và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Khi thực hiện bàn giao căn hộ, diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán đã ký sẽ được các bên ghi rõ tại biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng. Đây sẽ là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ.
 
Thông tư số 03/2014/TT-BXD có hiệu lực thi hành kể từ ngày 08 tháng 4 năm 2014. Do vậy, trường hợp các bên đã ký hợp đồng mua bán căn hộ trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành thì việc xác định diện tích căn hộ để tính tiền mua bán (thông thủy hoặc tim tường) sẽ được thực hiện theo thoả thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ mà các bên đã ký kết.

Nhằm hỗ trợ các bên giải quyết các tranh chấp liên quan đến cách tính diện tích căn hộ chung cư, Văn phòng Luật sư Nam Hà Nội cung cấp dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp bao gồm:
    - Thẩm định tính chất pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở chung cư;
- Nhận định cách tính diện tích căn hộ theo quy định pháp luật Việt Nam;
- Soạn thảo nhận định pháp lý liên quan đến cách tính diện tích căn hộ;
- Tư vấn thương lượng, hòa giải tranh chấp liên quan đến cách tính diện tích căn hộ;
- Đại diện theo ủy quyền của một bên tham gia giải quyết tranh chấp tại tòa án.

Căn cứ pháp lý
  - Luật Nhà ở 2005
- Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2005
- Thông tư số 16/2010/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định 71/2010/NĐ-CP
- Thông tư 03/2014/TT-BXD về việc sửa đổi, bổ sung khoản 1 và khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD



 
Tòa nhà HSLAWS, Số 183 Trường Chinh, Khương Mai, Thanh Xuân, Hà Nội.
             Điện thoại VP: 04 3724 6666 ; Di động : 090 574 6666  
Các từ có liên quan đến bài viết: Cách tính diện tích căn hộ và giải quyết tranh chấp liên quan đến diện tích căn hộ

Phản hồi khách hàng

 

Ý kiến của bạn

Họ tên:  
Email:
Nội dung:  
Mã bảo vệ:   I70V1L
 

Tin đã đăng